【移民英國投資分享】英國買樓外還可以投資商舖?超高回報背後秘密大公開

Jack Forest
  • 25 Apr 2022

自從移民英國成為潮流之後,簡直為香港人開拓了一個全新的投資市場。不論是否打算移民英國,很多人都開始在英國購買物業用作投資。之前曾經和大家分享過買賣不同地方樓宇的升值或價格考慮後,今次我們來一個進階點的,講商舖物業的投資。

商住宅物業

商舖比住宅物業可以更平?

在香港,地鋪價格一直都是非常高昂的,但來到英國,你只要稍為留意一下市場,不難發現不少商舖的價格其實都是屬於一般人所能負擔的範圍。同一個地段同一個面積,更通常會平過住宅物業。

大部分投資者在選擇購買物業時,都會優先考慮住宅,當中既可能因為考慮到萬一有自用的需要,住宅物業就會有一定彈性。商舖方面就完全欠缺這種特性,所以買家的目的也就非常明顯,是純粹以投資作考慮。

回報明顯優於住宅

商舖回報明顯優於住宅?

純以投資作考慮就直接講數字。物業出租講的回報是以厘數為單位,就是每年的租金數值除以物業價格並得出的百分比。舉例說如果你以100萬購入一個單位,如果每個月能租出1萬元,一年就可以收到12萬的租金,那麼回報就是12厘了。

一般在英國投資住宅物業,其租金回報大概是3-5厘左右,但商舖的回報,卻往往可以達到5-8厘,明顯優於住宅。

投資風險

投資商舖的風險

差距如此明顯,撇除剛剛提及投資者考慮到住宅有「自用」的彈性之外,為甚麼英國商舖仍然未能成為主流投資類別呢?當然就是講及風險問題了。首先商舖比起住宅最大的風險,就是其對於經濟的敏感度會較高。比如說早兩年肺炎開始,零售市道嚴重受打擊,到了封城期間,商舖基本上就全然喪失了作用,如果碰巧你的物業剛剛完約,幾個月丟空可以讓你損失非常大。

減低風險是甚麼?

減低風險是甚麼?

但這是否有辦法可以減低風險呢?也不是沒有的,那就是連租約買賣了。英國與香港的商用物業市場最大的不同之處,就是其租約年期往往是長得多的,每次租客簽約5年的算是基本,很多時簽約10年的也有不少,我曾經有見過一個租25年的,也不是甚麼罕見的例子。

了解租用者的身份

了解租用者的身份

這些附帶長時間租約的物業,基本上就大幅度減低了投資時的空租風險。你也可能會擔心即使是簽了約,但如果過程中店舖破產退租又怎樣?當然這也是有可能的,所以在購買時,你也可以看看租用者的身份。舉例說一些大型連鎖飲食店,像是英國本地很常見的Costa這類咖啡店,由於對方並不是獨立小店,其退租機會相對就細很多了。

回報比想像中可以更可觀

回報比想像中可以更可觀

此外,英國商舖還有一個平常大家未必會留意到的發展潛力,那就是加建了。由於英國大部份物業都是小型建築,所以往往都有很大的加建空間。結構上,不少商舖都是一棟建築的地面樓層,而樓上一兩層地方都是住宅。如果你購買的是一整間屋,那麼你也許就會有空間可以在原本的建築之外,在屋後加建額外部分。

在英國,很多人就會這樣擴建出額外的住宅空間,創造出額外的物業資產。當然,以上做法的條件是你要作為整棟屋子的Freehold業主,同時屋子在法例上是可以容許作出如此改建的才行。能夠找到這種物業然後投資,你的回報就更為可觀了。

資金當然仍是王道

資金當然仍是王道

理解了以上情況之下,你是否心郁郁想考慮入貨呢?在正式行動前,也再給你一個貼士。商用物業一般情況下的按揭成數都比住宅低,而且在原業主放賣時,他們為了令交易更為順利,都會傾向要求現金交易。可以說,如果資金不太足夠,想玩這個遊戲的條件就差一點了。

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