物管股成疫市奇葩！表現繼續勢如破竹嗎？抑或要先行止賺離場？

近年來，內地推進城鎮化，樓市快速發展，造就物業服務的需求增長。根據中指院的資料，物業服務百強企業所管理物業的平均總建築面積，由2014的1,610萬平方米，去到2018年已經增加至3,720萬平方米，複合年增長率到23.3%。不論外圍經濟好壞，業主都需要向物管公司支付管理費，令收入透明度較高，兼且營運現金流穩定。

另外，物管服務近年亦有所升級，由傳統的服務行業正將業務延身，加入不少新業務和新科技的元素，為客戶提供增值服務，例如提供「管家服務」、「全方位服務」等，以滿足的不同需要。

過去2、3年，不少物管公司相繼來港上市，數數手指，目前已經有超過20間物管股在港上市，要在當中挑選，小妹偏好母公司為大型內房發展商，例如碧桂園服務（6098）、中海物業（2669）、保利物業（6049）的母公司分別為碧桂園（2007）、中國海外、保利地產(滬:600048)，而雅生活（3319）的兩大股東為雅居樂集團（3383）和綠地控股。

所謂肥水不流外人田，隨著母公司內房企業未來的業務發展，物管公司的管理面積有望水漲船高，支持往後的業務發展。若然沒有「父蔭」，就需要在市場上與其他物管公司競投物業項目。

衡量物管公司的指標，除了收入、盈利表現等財務表現，在管面積和合約面積亦不容忽視。內地的物業管理市場龐大，行業分散，龍頭物管公司佔市場分額不足5%，因此相信未來具有整合空間。物管公司可以透過併購，隨即增加在管面積，當然要視乎公司是否有足夠財力支持。

以雅生活為例，去年收購中民物業，令管理面積將突破至5億平方米，同時擴展到非住宅業務，擴闊覆蓋地域。

近日港股氣氛回暖，物管股先後有配股活動。繼綠城服務 （2869）配售2.67億股新股，集資大約27億元，永升 （1995） 亦宣布配股，以先舊後新形式配售1.34億股，配售價每股11.78元，所得款項淨額15.64億元。市場揣測再有物管股配股，短線或令板塊股價回調。

一眾內地物管股今年已累計不少升幅，單計市盈率（PE）大部份在30倍以上，例如保利物業和永升生活的PE，分別達到54倍和51倍，估值絕對不便宜。另外，行業有配股消息，將限制短線的股價表現。

不過，考慮到物管業是輕資產管理模式，現金流穩定，以及行業的未來的增長潛力。以「有大食大」為前題，公司品牌、母公司背景和潛在併購等因素，作為選股準測。未持貨者可待回調後，再分階段吸納，作中長線部署。

金利豐證券研究部經理黃智慧
trurywong@kingston.com.hk

筆者為證監會持牌人士

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