【樓市寒冬超過10萬負資產戶】「八萬五」重現？新加坡之路可借鏡？

仲量聯行香港主席曾煥平表示，預計下半年中小型住宅價格將下跌約10%，豪宅價格更會下跌5至10%。

即使美國聯儲局減息，也不太可能對香港的按揭利率有太大影響。

令人擔憂的是，截至今年3月，本港負資產戶數已飆升400%至32,000宗，假如樓價今年再下跌10%，負資產戶數有可能超過10萬宗。

這樣的下跌幅度，已是自1997年亞洲金融風暴以來香港樓市所經歷的最長時間和最大跌幅。

不得不說，這對許多香港人而言都是一個沉重的打擊，畢竟，置業對大部分港人來說，不僅是一個生活必需，更是一種生活方式與財富累積的重要途徑。

樓價的大幅下跌勢必會影響到大量市民的生活，甚至引發連鎖反應。

不少專家呼籲政府正視目前樓市面臨的嚴峻風險，希望當局能夠採取適當的應對措施，穩定房地產市場。

有一定年紀的投資者可能記得20年前的香港，也曾經歷過一場前所未有的地產與金融大崩盤。

1997年的香港金融風暴無疑是一場驚心動魄的金融保衛戰。

當時，惡意投機者索羅斯等人大舉拋售港幣，企圖破壞香港的聯繫匯率制度，以從中獲取高額回報。

在這場金融角力中，時任香港財政司曾蔭權及金管局總裁任志剛果斷採取行動，動用政府龐大的外匯儲備，在股票及期貨市場大舉吸納港元，穩定匯率和股市。

這場持續近一年的「金融保衛戰」最終在1998年8月28日宣告勝利，港府不但保住了聯繫匯率制度，還賺取了數十億美元的可觀收益。

這一戰堅定了香港人對本地經濟前景的信心，避免了一場潛在的經濟災難。

然而，儘管在金融領域取得勝利，香港的房地產經濟卻在這場風暴中遭受沉重打擊。

面對高利率政策，香港的樓價與成交量雙雙下跌超過50%，令整個社會蒙上了一層陰影。

回顧香港樓市在1997年回歸前夕的狂熱景象，自1995年開始，怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業，按常理這會導致樓價下跌，但一些投機者利用中資回歸前的市場恐慌，大肆炒作樓價，編造各種謠言，比如中央政府會在回歸後為省級以上幹部在港置辦房產，以此推高樓市。

短短兩年內，樓價飆升了4倍，這種令人目眩的上升趨勢吸引了大量投機性資金湧入，普通市民也深陷買樓狂潮。

在「自住唔怕」的共識影響下，無論樓價多高，香港人都不相信會在回歸後下跌。

這種狂熱情緒推動了香港樓價的爆升，也造就了整個社會的房地產化。

金融機構與地產商為抓住1997年回歸前的「暴富」機會，忙到凌晨成了常態，普通打工仔也不甘示弱，拿出積蓄與巨額貸款，希望趕在最後時刻入市。

這樣的地產狂熱，不僅導致居民平均供樓負擔比高達93.2%，即1萬元月薪要拿出9,320元供樓，亦讓樓市在整個香港經濟中的地位變得越來越重要，地產業甚至佔到了GDP的20%以上，對財政的佔比更高達40%。

然而好景不長，在1997年金融風暴的衝擊下，香港樓市終於迎來了一場嚴酷的崩盤，樓價一路下滑，最終跌去了七成，這場「地產大地震」不僅重創了市民的財富，也給香港的整體經濟帶來了沉重打擊。

無數打工仔擁擠在幾百呎的狹小空間拼命賺錢，也供不起樓。

被高樓價推高的營商成本，導致製造業持續外流，經濟開始空心化。

隨著香港回歸中國後，時任特首董建華意識到了香港地產市場的潛在風險，他在就職演說中下定決心，要改變土地和樓市政策，平抑樓價，改善民生與營商環境，並大力發展科創產業，推動經濟轉型。

1997年7月，董建華在其第一份《施政報告》中提出「八萬五計劃」，承諾未來10年每年提供至少8.5萬個住宅單位，並大幅縮短公屋輪候時間。

然而，當時地產泡沫最終在1997年金融風暴中破裂，樓價暴跌50%以上，香港樓市以較高點下跌70%，多名業主平均損失超過260萬港幣，不少人甚至選擇自殺。

人們把八萬五計劃當做導致這一切的罪魁禍首，當時董建華的「八萬五」無疑是對整個香港地產界的一記重擊，地產商們立即發動強烈反對，數十萬業主淪為負資產，憤怒地要求政府撤回計劃。

在這場地產風暴中，「八萬五」成為香港經濟轉型道路上的一大障礙，最終這一計劃只能在有限範圍內實施，未能徹底改變香港樓市的走向。

與此同時，董建華也提出了發展科創產業的構想，希望藉此轉變香港的經濟結構。

但在股市與樓市雙重打擊下，這一科創轉型計劃也遭遇了重重阻力，數碼港計劃最終只能以政府出地、盈科出資的方式推進，至今還遠未達到預期目標。

當時打算到香港一展拳腳的張汝京無奈轉向上海浦東，最終成就了中國大陸最大芯片製造企業——中芯國際（981.HK）。

2002年香港樓價跌去七成後終於止跌，但如何才能重啟經濟成長、告別財政赤字，受夠了經濟下行之苦的香港各界既沒信心也沒耐性等待數碼港、硅港等科技產業的長期計劃收成，目標最後還是落到了重啟房地產上。

最終香港無奈再次依賴炒樓來拉動經濟。在一系列刺激政策的推動下，樓市再次熾熱，帶動了整體經濟的復甦。

然而，這樣的發展模式也同時埋下了隱憂，使香港成為全球樓價最高、住房負擔最重的城市，隨之而來的是工業、製造業與高科技產業的嚴重衰退。

相比對岸的新加坡，憑藉穩健的產業結構和積極發展產業政策，成功實現了經濟轉型，製造業與科技實力日益強大，使其經濟命運逆轉。

如今，新加坡製造業佔GDP比重超過20%，且高階製造傲立全球，生產著全球約60%的微陣列晶片、35%的熱循環儀、30%的助聽器、20%的半導體設備等。

同時，新加坡也是全球第三大煉油中心、世界性的醫藥生產中心。

科技與製造業的差距也直接導致香港與新加坡的經濟命運逆轉。

1997年，香港GDP為1,774億美元，新加坡為1,001億美元。到2023年，新加坡GDP為5,013億美元，而香港只有3,835億美元。

新加坡人均GDP更是接近香港的3倍，反過來拉大了與香港的差距。

值得一提的是，新加坡政府運用國家所擁有的土地，依照人民各種不同層次的需求，出資興建公共住宅，再轉賣或出租給一般人民。

從新加坡組屋政策的成功，由其佔有率就可得知，目前已有超過80％的新加坡人民居住於當地政府興建的組屋，如此高的居住使用率高居全世界之冠。

這種反差再次凸顯了香港過度依賴炒賣房地產的弊端。

現在回想，可以說香港在關鍵時刻錯失了轉型的良機。

若當初能夠堅持下去，專注於培育製造業和科技產業，或許就能避免如今只單靠地產炒旺香港的境遇。

但現實往往殘酷，短期利益的誘惑往往矇蔽眼睛，令他們難以看清長遠的發展大計。

如今，香港再度面臨同樣的教訓，令人反思香港過度依賴房地產的發展模式是否該持續。

單一的產業結構無法抵禦外部衝擊，也難以為香港帶來長期穩定的發展。

政府應該正視這一問題，制定更加多元化的產業政策，為香港開拓新的增長動力。

同時，亦應該審視自己在這場地產風暴中所扮演的角色。過度的干預與刺激政策是否會再導致市場失衡，最終陷入泡沫與崩盤的惡性循環。

如今，香港接下「大灣區共融」的任務，政府該如何全面反思過去的教訓，堅定地推動產業多元化，才是讓香港找到真正可持續發展之路的關鍵。

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