【2024香港樓市走勢總結】連影帝張家輝都要蝕！ 細數7位名人明星蝕讓案例大揭秘

今天就來細數近年幾單明星蝕讓的案例，有些是無奈之舉，有些甚至是蝕到「入肉」，其實明星買樓其實跟普通市民一樣，也充滿風險，並不是花大錢買豪宅就一定穩賺不賠，所謂的豪宅夢，可能有時候只是一場夢。

西貢的傲瀧一直以來被譽為「明星豪宅」，住戶包括已故的方逸華、劉愷威、關智斌、少爺占、王浩信、周柏豪、袁偉豪及張寶兒夫婦等，光是住客名單已經夠星光熠熠。

然而這個「明星豪宅」的光環，近年卻無法抵擋樓市寒冬。Dear Jane主音黃天翱，於2018年正值樓市高峰期，以2,035萬購入傲瀧一個三房單位，其後以200萬元買入一個車位，合共約2,235萬元。

今年年衫黃天翱以1,828萬賣出，推算今次成交帳面蝕讓407萬元，若連稅項、佣金及雜費，計算，持貨6年損手逾500萬元。對於這次蝕讓，黃天翱的太太楊洛婷出面解釋，是次賣樓背後的原因，卻不只是因為樓市低迷，更為囡囡上學方便加上本身在市區本身已有物業，所以才決定將西貢的傲瀧單位，蝕買給「老爺個朋友的朋友」， 稱「當買個開心」。

她表示疫情期間全家住在傲瀧，每天能在附近行山、游泳，享受綠化環境，住得開心已經值得。

影帝張家輝位於中半山嘉慧園的四房單位，2017年以1.31億購入，當時與董建華、霍英東家族等名流為鄰，可謂風光無限。

然而樓市下行，豪宅也未能倖免。2020年他曾以2億放盤，但最終有價無市。近日他重新掛牌，價格降至1.35億，僅較他7年前買入價高400萬元，但扣除印花稅、律師費及其他雜費後，實是「明賺暗蝕」離場。

嘉慧園屬香港頂級豪宅之一，住戶非富即貴，但市場行情也難改事實。去年一個同類單位以1.02億成交，原業主帳面蝕讓180萬。相比之下，張家輝的1.35億看似「叫好價」，但實際上可能只是減少虧損而已。

歌壇一姐容祖兒早在2012年，便以1,135萬購入銅鑼灣曦巒一個465呎的一房單位，當時樓市正值升浪。

她本打算用作收租用途，月租達2.5萬，看似穩賺不賠，但樓市說跌就跌。十年後，容祖兒最終以1,025萬出售該單位，呎價約22,043元，帳面蝕讓110萬。

若再計算佣金及雜費，實際蝕幅應該超過百萬。據悉這個單位在2016年曾叫價1,500萬，最終累減475萬才成交，即使是天后，持貨約10年轉手，只能無奈帳面貶值約109.8萬元或跌幅9.7%成 中現實低頭。

一代性感女神李麗珍獨愛投資磚頭，廿多年來，她曾購入多層物業，大多數持貨不超過三年便沽出，過往的投資記錄有賺無蝕居多，顯示其對樓市走勢的敏銳觸覺，但也未能倖免於樓市「中伏」。2020年，她用首置名義入市，以985萬購入大埔天鑽一個頂層特色戶，單位實用面積584平方呎，外加438平方呎的天台，可謂相當吸引，尤其是對喜歡享受戶外空間的買家而言，可謂相當吸引。

然而，持有三年半後，李麗珍最終以800萬賣出該單位，帳面蝕讓185萬，計算印花稅、佣金及其他雜費，實際蝕幅超過200萬。天鑽作為當時的新晉標誌性樓盤，無論是設計、地段還是景觀，都被市場視為具增值潛力的豪宅代表，而現實卻事與願違，樓市持續低迷，天鑽的光環未能幫助她的物業保值，對過往投資記錄亮眼的她而言，無疑是一個遺憾。

大埔白石角半新盤近日錄得名人蝕讓個案，有「最強見習騎師」之稱的周俊樂，近日錄得蝕讓個案。他於2021年8月以1,298萬元購入白石角嘉熙7座中層A室，單位實用面積696平方呎，採三房間隔，享部分海景，呎價達18,649元。近日市場消息指該單位以950萬元售出，帳面蝕讓348萬元，跌幅高達27%。若計算當初繳納的印花稅約48.67萬元及賣樓佣金等雜費，實際虧蝕金額超過400萬，成交呎價跌至13,649元。

根據市場消息，周俊樂的蝕讓單位位於嘉熙7座中層A室，實用面積696平方呎，採三房間隔，可享部分海景。該單位當時以呎價高達18,649元購入，為2021年樓市高峰期的產物。然而，最新以950萬售出的成交呎價僅13,649元，短短三年，單位價值大幅縮水，海景與品牌加持都無法挽回價值。

現年24歲的周俊樂，曾是馬壇的「00後」新星，2020至2021年馬季以見習騎師身份創下單季58場頭馬紀錄，成為香港歷來單季勝出最多頭馬的見習騎師，然而在樓市上的首個投資，卻未能延續其輝煌戰績。2021年高位入市，如今卻遭遇樓市寒冬，導致單位大幅貶值。過去三年，香港樓市經歷多重挑戰，包括疫情影響、利率上升以及經濟環境不穩等，令不少高價入市的業主陷入困境。

如果你覺得明星蝕得多，富豪蝕起來更是驚人。有「川北首富」之稱的內地富豪安治富，近日以約6,500萬元蝕讓其位於西半山殷然的極高層特色複式戶，與2016年以1.005億元購入時相比，帳面蝕讓約3,500萬元，跌幅高達35.3%。該單位實用面積1,647平方呎，採三房間隔，另附設606平方呎天台，原業主曾於2023年中以1.1億元放盤，經多次減價至7,500萬元仍未獲承接，最終以低於市價的6,500萬元成交，呎價約39,466元，較當年購入時的60,932元大幅縮水。

翻查資料，安治富於2016年10月以1.005億元購入該單位，當時繳納印花稅達854.57萬元。以最新成交價計算，扣除買入時的印花稅及賣出佣金約65萬元，實際蝕讓金額高達4,473萬元。安治富為四川富臨實業集團董事長，該集團創立於1995年，現有員工逾7,000人，總資產接近200億元。

有「Ken Sir」之稱的資深投資者呂宇健，2023年尾以1,820萬元出售九龍站擎天半島5座極高層A室，面積632平方呎的兩房單位。該單位是他於2020年以1,880萬元購入，持貨3年後，賬面蝕讓約60萬元，連印花稅及佣金等使費，實蝕金額約170萬元。有區內代理指，成交價較市價低約一成。呂宇健其後在社交平台發文，表示雖然賬面虧損，但因過去3年租金收入遠高於蝕讓金額，他認為自己「基本上可以全身而退」，更形容此舉是專業投資者的做法。然而，帖文引來部分網民質疑，認為呂宇健3年前決定入市是一次誤判，甚至有人留言指「阿Sir都會高追」。

呂宇健過去曾公開看淡樓市，預測香港樓價將再跌四成，因此今次蝕讓引發更大關注。他解釋當年以低於銀行估價520萬元的價格購入該單位，並認為此舉已充分考慮風險，屬理性投資操作。然而樓市過去3年經歷明顯調整，該單位銀行估價亦下跌逾兩成，他最終以略高於現時估價的價格沽出，仍未能避免蝕讓局面。作為香港中小型業主會創辦人，他曾舉辦講座教導中產零首期買樓，但近年卻多次發表悲觀看法，指樓市仍有顯著下行空間。是次蝕讓事件，無疑為他的投資理念再添話題，也提醒市場，即使是資深投資者亦難以完全避開樓市波動風險。

無論是明星還是富豪，樓市寒冬都一視同仁，買樓不是一場賭博，記住，連明星都蝕到入肉，我們普通人買樓前真的要三思而後行！

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