傳統股見反彈!內房股尋寶有3點必須留意

Trury Wong
  • 10 Nov 2020

恒指升穿二萬六,除了熱炒多時的大型科技股,傳統經濟股見反彈,當中估值低殘的中資股,可多加留意。內地疫情逐步受控,經濟活動復甦,傳統樓市旺季的「金九銀十」,普遍內地房企的銷售表現不俗,令股價增添反彈動力。然而,本港上市的內房股多不勝數,如何在當中尋寶,可留意多個要點。

「三條紅線」成指標

「三條紅線」成指標

內地房地產市場的政策主調,繼續堅持「房住不炒」定位。雖然內地近年推出收緊內房信貸,調控樓市過熱,但利淡因素已大致在股價中反映。繼深圳住建局推出「715」新政後,中央早前提出「三條紅線」的新規,用以收緊內房融資。「三條紅線」所指,包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍。

傳統股見反彈!內房股尋寶有3點必須留意

內地一向的基調改善房地產高槓桿問題,因此新規對對開發商融資提供清晰指引。在此情況下,大型房企將較具規模優勢,反而中小型發展商本身的槓桿比率多數較高,融資受限制將更難擴張,買地速度減,或造成行業汰弱留強,可能被大型發展商併購。

傳統股見反彈!內房股尋寶有3點必須留意

留意每月銷售情況

內房股普遍在每月初,公佈上月的物業銷售情況,大家可到港交所網站,多做功課,了解情況面對新冠肺炎疫情,各地採取封關封城等的隔離措施,打亂內地經濟發展步伐,內地房企售樓一度被逼暫停。不過,宏觀今年今9月和10月的數據,內房的銷售錄得不俗的增幅。

累計今年首10月份的銷售情況,普遍仍然錄升幅(見下表),而對應其2020年的

累計今年首10月份的銷售情況,普遍仍然錄升幅
(
見下表
),而對應其2020年的銷售目標,完成度約80%,相信房地產商將陸續加快推盤,預料房企今年銷售達標的機會仍當高。

分拆釋放價值 多加留意

分拆釋放價值 多加留意

近年物管股一窩蜂被炒高,部份公司的中期業績對辦,多間內房宣佈分拆物管業務上市,其中融創中國(1918)、合景泰富(1813)等旗下物管而明言分拆。華潤置地(1109)分拆物管子公司再有新消息,旗下物管公司華潤萬象生活已就建議分拆通知董事會,並已在本月8日向聯交所遞交聆訊後資料集。加上,近日大市和物管股反彈,倘若有關分拆成事,有助釋放價值,降低負債。

總結

總結

內地房地產市場與中央政策關係密切,過去多年以「房住不炒」為基礎,但有關負面影響已在股價中反映,相信沒有新的調控措施出台,內房行業有望從谷底回升。另外,人民幣升值,加上內地經濟回暖,亦有助行業銷售表現反彈。因此揀選投資內房股,一方面留意營運數據、吸納土儲的情況,同時可以參考「三條紅線」的要求,衡量財務穩健況。


金利豐證券研究部經理黃智慧(trurywong@kingston.com.hk)
筆者為證監會持牌人士,並無持有上述股份


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