傳統股見反彈！內房股尋寶有3點必須留意

內地房地產市場的政策主調，繼續堅持「房住不炒」定位。雖然內地近年推出收緊內房信貸，調控樓市過熱，但利淡因素已大致在股價中反映。繼深圳住建局推出「715」新政後，中央早前提出「三條紅線」的新規，用以收緊內房融資。「三條紅線」所指，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍。

內地一向的基調改善房地產高槓桿問題，因此新規對對開發商融資提供清晰指引。在此情況下，大型房企將較具規模優勢，反而中小型發展商本身的槓桿比率多數較高，融資受限制將更難擴張，買地速度減，或造成行業汰弱留強，可能被大型發展商併購。

內房股普遍在每月初，公佈上月的物業銷售情況，大家可到港交所網站，多做功課，了解情況面對新冠肺炎疫情，各地採取封關封城等的隔離措施，打亂內地經濟發展步伐，內地房企售樓一度被逼暫停。不過，宏觀今年今9月和10月的數據，內房的銷售錄得不俗的增幅。

累計今年首10月份的銷售情況，普遍仍然錄升幅
(
見下表
)，而對應其2020年的銷售目標，完成度約80%，相信房地產商將陸續加快推盤，預料房企今年銷售達標的機會仍當高。

近年物管股一窩蜂被炒高，部份公司的中期業績對辦，多間內房宣佈分拆物管業務上市，其中融創中國（1918）、合景泰富（1813）等旗下物管而明言分拆。華潤置地(1109)分拆物管子公司再有新消息，旗下物管公司華潤萬象生活已就建議分拆通知董事會，並已在本月8日向聯交所遞交聆訊後資料集。加上，近日大市和物管股反彈，倘若有關分拆成事，有助釋放價值，降低負債。

內地房地產市場與中央政策關係密切，過去多年以「房住不炒」為基礎，但有關負面影響已在股價中反映，相信沒有新的調控措施出台，內房行業有望從谷底回升。另外，人民幣升值，加上內地經濟回暖，亦有助行業銷售表現反彈。因此揀選投資內房股，一方面留意營運數據、吸納土儲的情況，同時可以參考「三條紅線」的要求，衡量財務穩健況。

金利豐證券研究部經理黃智慧（trurywong@kingston.com.hk）
筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份

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