姜濤買樓上車計劃不能參考？全港第四細新樓151呎納米新盤你住唔住？疫情時代年輕首置買家揀樓盤要考慮的4大因素！

世界上沒有完美的樓盤，切忌得一想二！
首先，大家（這議題不只是首置買家/年輕人需要留意）必需要認清的是，「世界上沒有完美的樓盤」，只有「相對適合先階段的你的樓盤」。大家切忌得一想二，必先要做好expectation management。位於淺水灣地段價錢只屬於筲箕灣區；或者有新樓的設備配套卻同時有舊樓見洗的則，幾乎不可能吧。那應該如何衡量？《Esquire》就提供4點，給大家參考。

1. 最重要 —— 自用或投資？
很多入市新鮮人都會忽略考慮這點 —— 上車自住或是投資項目。言而，這卻是最重要的因素，無論哪種取態，這都會直接影響接下來同樣要考慮的「地點」和「交樓時間」。單純地講，正常情況，凡選擇自用物業都會比較仔細，但不少年輕投資者都不自覺的用了自住心態來審視項目。心態一旦「用家化」，理性變得感性，過份的attention to details，而忽略了投資應有的「科學化」和要面對的「數字」，就可能得不償失。當然，香港大部份年輕的首置買家都是自住居多。

2. 地點：不是市中心就最好
買家考量的可完全從自身角度和喜好優先出發，一些大部人不會at first instance考慮的偏遠地區例如馬灣、洪水橋等等，或許會因為閣下要求私隱度高或有家人在同區居住等不同私人理由而令入手變得合理。以投資為大前題，就不能太過任性，而且對於樓盤所在地區的發展方向，如政府政策、未來基建等等要了解和研究更多。

3. 新樓VS二手樓 成也靚裝敗也靚裝
新樓發展商提供多重折扣優惠，又可以低首期上車；二手樓可能呎格相對較為合理，又可實地睇樓？單是錢，都已經是講不完的題目，《Esquire》列出必需考慮的幾點讓新人比較：

直接價格：新樓明碼實價；二手樓有議價空間，如遇到業主急讓單位，或有機會低於市價入手（但這就看大家的機遇和經驗吧。）

裝修設備：新樓的話，近幾年不少發展商都有豪裝，甚至設有會所等配套設施，單位一般會包基本裝修、全屋家電甚或部份傢俱，買家只需添置少量傢俱就可入住。二手樓則視乎所選擇，通常新手買家犯的錯正正就是只看裝修，上了「靚裝」的當，親自入住時卻發現不合心水，皆時重新裝修甚至「全爆」，洗費由數萬到數十萬不等，可能會超出預算。對於目標是入手400至800萬二手樓的買家，這筆數投資在全新樓盤，可能已經有更多選擇。

管理費：所謂羊毛出在羊身上，裝修設備新簇簇，又酒店式管理，管理費用自然不菲，普遍高於$4呎，容易小數怕長計。酒樓的一般比新平，不妨留意物業管理公司每月公布的開支及財務報告，了解該大廈日常管理開支及業主立案法團的財政狀況。

保養：部分發展商都有提供1至2年保養，驗樓時發現問題，可要求發展商再作維修。二手樓成交後才發現單位有如漏水、屋宇署命令未除、大廈消防命令、大廈維修，甚或凶宅等問題，就要有心理及資金的準備。投資角度，如果大廈已經或準備做外牆翻新，未來叫價又會提高。

4. 交樓時間
買新樓的話，一定一定要留意預計交樓時間，這亦是買家作出決定的重要環節。一定要清楚自己的目的：即買即用？還是買樓花等升值？如屬樓花，可能要等12至24個月後才收到樓。二手樓則沒有這個問題，交吉日期由買賣雙方協議，最快1至2個月已經可以收樓。

全港第四細新樓！151呎納米新盤你住唔住！？
有無活用到先？看看遠洋集團旗下在旺角煙廠街31號的單幢樓重建項目千望（Upify）這個例子，發展商早前今日上載樓書。全盤83伙中，最細一伙單位實用面積僅151平方呎（那單位設有96平方呎平台），是區內開則最細的新盤。翻查資料，將會是屯門「龍床盤」菁雋、長沙灣AVA 228、同系AVA 61及尖沙咀AVA 62後全港第四細新樓！

就之前所分析，以最平折實$397.8萬（其他studio房型以414萬起）的價計算，假設是自用性質，對於單身的年輕男士和新婚夫婦，樓盤位於九龍市中心，地點方便；價格亦屬可付擔，若採用建築期付款，單位可以用「林鄭Plan」承造9成按揭；​關鍵日期是2023年3月31日。但若果不打算收樓後直接入住，就要再考慮樓盤的承租能力。

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