【龔成專欄】香港樓價由高位回落 是不是入市好時機?樓是資產定負債?

esquire - 龔成
  • 18 Nov 2022

香港樓價就算由高位回落,都唔會叫平,投資價值仍是不高,但如果自住,又不是不能考慮。但老土講句,大家要量力而為,不要太勉強上車,加息週期要考慮負擔能力。

樓價由2003年反覆向上,未買樓的紛紛慨嘆,後悔當年為何沒有買樓,早知當年就...。但每一次恐慌期,身在其中的人,只有極少數能有勇氣買,股市、樓市都是如此,幾年後又後悔當時無買。無論股市、樓市都有週期,在樓市大跌的時候,當滿街都是負資產的年代,不少買了樓的人都紛紛慨嘆,後悔當年為何有買樓,早知當年就...。香港人對樓市可謂又愛又恨。

小心固有觀念

小心固有觀念

在90年代樓市爆煲前,有一個觀念已植入每個香港人心中,就是樓價是只會升不會跌的,當時他們可以找到一千個上升的理由,就是找不到一個下跌的理由。

到樓市爆煲後,有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」,「原本有個名詞叫負資產的」,當時更流傳一個故事,就是某外母見準女婿的時候,問了一句「你有無樓架?如果你有樓我就唔比個女嫁比你」,外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債,物業成了人們眼中的負債,不再是資產。

到了十年後,若出現同一故事,外母那句話就會變成「你有無樓架?如果你無樓我就唔比個女嫁比你」。

你可能會問,買又可能會跌,唔買又可能會升,怎樣才可做得較精明呢?首先要清楚自己想自住還是投資,若果打算自住的,比起將來樓價的升跌,更重要的反而是將來利率的升跌。

因為若打算長期自住的,買入後的買入價已是固定,將來的樓價升跌與你無關,影響的只是心理上的影響,反而對你最有關的是每月的供款,因此將來的息口走向對你影響更大,所以重點是考慮你的負擔能力,甚於分析樓市走向。

所謂按揭,其實即是借錢,絕不要以為別人做你就要做,樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理,只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員,令物業成為我們的資產而非負債。  就算萬一成為負資產,只要保持每月供款,銀行亦不會找你麻煩,你仍有翻身的機會。  所以,「供得起」是重中之重!  今次討論了自住方面的,而下次將討論,在投資者眼中,物業甚麼時候是資產,甚麼時候是負債。

不要盲從

所謂按揭,其實即是借錢,絕不要以為別人做你就要做,樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理,只有控制好風險我們才能避免成為負資產的一員,令物業成為我們的資產而非負債。

就算萬一成為負資產,只要保持每月供款,銀行亦不會找你麻煩,你仍有翻身的機會。

所以,「供得起」是重中之重!

今次討論了自住方面的,而下次將討論,在投資者眼中,物業甚麼時候是資產,甚麼時候是負債。

物業只是工具

物業只是工具

在真正的投資者眼中,物業只是一個投資工具,絕不會為上車而上車,盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。

投資者著重租金回報,計算租金回報率,評估回報率能否大於按揭利率,從而計算出該項物業投資能否產生正現金流,還是出現負現金流的情況。而投資者擁有多角度思維,以創造資產財富為目標。舉一簡單例子,假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多,而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。

那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租,然後再租住住宅,而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果,令財富更為增值。

資產與負債

資產與負債

會計的定義是(資產-負債=資本),當資產價值比負債少的時候,就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外,亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」,投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出,令該物業每月出現負現金流的情況,在他們眼中這物業只是而「負債」。例如某投資者將手持物業出租,而租金收入$7000減去供樓支出$10000後,每月出現-$3000的負現金流,他們眼中該物業只是「負債」。

因此,物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵,若在買入前得知該單位出租困難,該物業往往不是好的投資項目。

有一段時間,興起商場將其商舖分成很多迷你商舖出售,更以入場費低作招來,但當中有商場的人流及商舖出租的情況其實不是太理想的,若果無法將商舖出租,無法產生現金流,該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值,就要從租金收入方面著手,以住宅物業為例,可透過裝修,將單位變得較美觀及較有空間感,從而收取更高的租金,令物業成為你真正的資產。

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