哪類人未必適合入手鐵路上蓋物業? 大圍站新樓王收藏價柏傲莊III都未必有用!

Darren Sze
  • 27 May 2021

新世界同港鐵合作發展的柏傲莊,來到第三期,開價在即。2021年有好多鐵路上蓋項目,個個都話追鐵路盤,鐵路盤又啱唔啱你先?

大圍站 柏傲莊III 黃竹坑站 晉環

「示範單位直擊 木系文藝風設計」朋友傳來文章連結,是這幾年獨領風潮的大圍站上蓋項目,推出第三期的消息。還記得早幾天,同一群組內,同樣樓盤的新聞,標題卻是「公布樓書 定價屬收藏價」。想到這裡,當下就笑了。正常的,剛性需要嘛,看完笑完,都是會買,還要大排長龍去買。For God’s sake,總之鐵路上蓋項目有金剛不壞之身,追到你幾乎贏了大半。想深一層,這其實很瘋狂。是否鐵路盤就無得輸?

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高溢價 開價太高 不要預期極短期有太多水位
上面講的焦點項目,發展商自言「定價屬收藏價」,已經引來網民揶揄是否只買不升。Okay,這是PR的事情。翻查資料,這項目頭兩期累計出超過2,000伙,套現近238億元,平均呎價逾2.1萬元。大家不妨foresee一下最新一期的發展。稍稍將眼光放到南區,黃竹坑站上蓋首個住宅項目早天開售,港鐵同樣有份合作發展,平均呎價接近3萬元。最平的一房單位,折實售價也要1,100萬元以上,貴絕鐵路上蓋物業。無錯,黃竹坑好up and coming,但不會三年內就發展成成訴民生社區,如果現在花千餘萬在那裏買一房單位值嗎?很見人見智。

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另外,是爆炸力的問題。Generally speaking,樓價都是大漲小回。某些地區即使有港鐵站,也不見得樓價一定會跑贏,如工業區葵興、大窩口等,不見得因有港鐵就多了人想搬去。樓價能否跑贏,更多時取決於是否很多人想在此居住,令需求增加帶動樓價,否則只會淪為披著交通方便羊皮的狼。港鐵連帶項目,是否會帶來更多高消費群,這樣才是製造爆炸力的最大原因。

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當然,不是否定物業長遠的升值能力,而且大圍站是未來三鐵匯三鐵匯聚之地,不能比擬。加上,當區是well-established的社區,項目也會帶動區內樓價上升。但問題還是,新樓盤推售,因為港鐵效應,開出高溢價,便需要一段時間消化。如果投資,期望短期內會跑贏,想入手的,think twice。但自住,都可以諗下李嘉誠名句嘅!

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