哪類人未必適合入手鐵路上蓋物業？ 大圍站新樓王收藏價柏傲莊III都未必有用！

「示範單位直擊 木系文藝風設計」朋友傳來文章連結，是這幾年獨領風潮的大圍站上蓋項目，推出第三期的消息。還記得早幾天，同一群組內，同樣樓盤的新聞，標題卻是「公布樓書 定價屬收藏價」。想到這裡，當下就笑了。正常的，剛性需要嘛，看完笑完，都是會買，還要大排長龍去買。For God’s sake，總之鐵路上蓋項目有金剛不壞之身，追到你幾乎贏了大半。想深一層，這其實很瘋狂。是否鐵路盤就無得輸？

高溢價 開價太高 不要預期極短期有太多水位
上面講的焦點項目，發展商自言「定價屬收藏價」，已經引來網民揶揄是否只買不升。Okay，這是PR的事情。翻查資料，這項目頭兩期累計出超過2,000伙，套現近238億元，平均呎價逾2.1萬元。大家不妨foresee一下最新一期的發展。稍稍將眼光放到南區，黃竹坑站上蓋首個住宅項目早天開售，港鐵同樣有份合作發展，平均呎價接近3萬元。最平的一房單位，折實售價也要1,100萬元以上，貴絕鐵路上蓋物業。無錯，黃竹坑好up and coming，但不會三年內就發展成成訴民生社區，如果現在花千餘萬在那裏買一房單位值嗎？很見人見智。

另外，是爆炸力的問題。Generally speaking，樓價都是大漲小回。某些地區即使有港鐵站，也不見得樓價一定會跑贏，如工業區葵興、大窩口等，不見得因有港鐵就多了人想搬去。樓價能否跑贏，更多時取決於是否很多人想在此居住，令需求增加帶動樓價，否則只會淪為披著交通方便羊皮的狼。港鐵連帶項目，是否會帶來更多高消費群，這樣才是製造爆炸力的最大原因。

當然，不是否定物業長遠的升值能力，而且大圍站是未來三鐵匯三鐵匯聚之地，不能比擬。加上，當區是well-established的社區，項目也會帶動區內樓價上升。但問題還是，新樓盤推售，因為港鐵效應，開出高溢價，便需要一段時間消化。如果投資，期望短期內會跑贏，想入手的，think twice。但自住，都可以諗下李嘉誠名句嘅！

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