【中環十一少專欄】錢是怎樣滾動的？教你如何穩健地降低供樓負擔（上）
- 19 Sep 2022
首次在EsquireHK撰文，先禮後兵，分享一些理財心得，講講「肯滾動」的錢。
私人銀行和家族辦公室的朋友經常說，超級富豪對於「現金」的定義，跟普通人不一樣，只會計算「經常性收入（Recurring Income）」，換句話說，這批有錢人一生也在找尋現金流。的確，財富是相對的，別人的錢多了，你的錢就相對少了，即是你的絕對值沒有變化，此消彼長下還是會跑輸大市。
但對於普羅大眾來說，要穩定產生現金流不外乎收取股息和債息，惟前者選股難度大，後者門檻高。但如果大家配合恰當風險配置的話，其實可以利用較少的本金產生的利息，逐步把貸款去清還。
今次先介紹一種方式予已置業人士。簡單來說，要點只有5個：
一）以最高按揭乘數（最低首期）方式購入物業。
二）把貸款本金攤還時間推至最長的30年，減少每月貸款本金的消耗。
三）把本身的儲蓄、省下來的供款、股息及買入高息股。
四）利用股息抵銷供款，直至股息可以全額抵銷供款為主。
五）如果轉按後供款較低，回贈可覆蓋律師及利息等其他成本的話，不用考慮立刻轉按。
當這個非常長期的方法完成時，最後除了可獲得一層供滿的樓可自住外，還有一筆為數不少的股票收取高息，為退休的生活提供不錯的保障。
這種方式，實際上是綜合三個資產特點：
- 先利用樓宇按揭相對低息的特點（相比私人貸款），再買入會帶來「經常性收入」的產品，賺取高股息，變相可套利。
- 償還樓按由於年期較長，供款額不算高，況且有一半本金。
- 如果還款額足夠小，套利金額足夠大的話，變相獲得的股息足夠填補所有還款，即變相利用利息償還了本金，在投資本金沒有損失之下，達成償還債務的效果。
舉個例子：
- 貸款額是500萬。
- 購入的是8厘的股票
- 樓按的利率假設為封頂的2.85厘（當然，現在肯定沒有這樣高）。
計算之後：
- 每個月供款20,678元。
- 所需的本金只需3,101,680元。
- 較一次過清還的金額少了1,898,320元，或大概38%。
但當然，在使用這套方法，亦有一些缺點，下回分解。
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