【中環十一少專欄】錢是怎樣滾動的?教你如何穩健地降低供樓負擔(上)

esquire - 中環十一少
  • 19 Sep 2022

首次在EsquireHK撰文,先禮後兵,分享一些理財心得,講講「肯滾動」的錢。 

私人銀行和家族辦公室的朋友經常說,超級富豪對於「現金」的定義,跟普通人不一樣,只會計算「經常性收入(Recurring Income)」,換句話說,這批有錢人一生也在找尋現金流。的確,財富是相對的,別人的錢多了,你的錢就相對少了,即是你的絕對值沒有變化,此消彼長下還是會跑輸大市。

但對於普羅大眾來說,要穩定產生現金流不外乎收取股息和債息,惟前者選股難度大,後者門檻高。但如果大家配合恰當風險配置的話,其實可以利用較少的本金產生的利息,逐步把貸款去清還。

但對於普羅大眾來說,要穩定產生現金流不外乎收取股息和債息,惟前者選股難度大,後者門檻高。但如果大家配合恰當風險配置的話,其實可以利用較少的本金產生的利息,逐步把貸款去清還。

今次先介紹一種方式予已置業人士。簡單來說,要點只有5個:   一)以最高按揭乘數(最低首期)方式購入物業。 二)把貸款本金攤還時間推至最長的30年,減少每月貸款本金的消耗。 三)把本身的儲蓄、省下來的供款、股息及買入高息股。 四)利用股息抵銷供款,直至股息可以全額抵銷供款為主。 五)如果轉按後供款較低,回贈可覆蓋律師及利息等其他成本的話,不用考慮立刻轉按。   當這個非常長期的方法完成時,最後除了可獲得一層供滿的樓可自住外,還有一筆為數不少的股票收取高息,為退休的生活提供不錯的保障。

今次先介紹一種方式予已置業人士。簡單來說,要點只有5個:
一)以最高按揭乘數(最低首期)方式購入物業。
二)把貸款本金攤還時間推至最長的30年,減少每月貸款本金的消耗。
三)把本身的儲蓄、省下來的供款、股息及買入高息股。
四)利用股息抵銷供款,直至股息可以全額抵銷供款為主。
五)如果轉按後供款較低,回贈可覆蓋律師及利息等其他成本的話,不用考慮立刻轉按。

當這個非常長期的方法完成時,最後除了可獲得一層供滿的樓可自住外,還有一筆為數不少的股票收取高息,為退休的生活提供不錯的保障。

這種方式,實際上是綜合三個資產特點:  先利用樓宇按揭相對低息的特點(相比私人貸款),再買入會帶來「經常性收入」的產品,賺取高股息,變相可套利。  償還樓按由於年期較長,供款額不算高,況且有一半本金。 如果還款額足夠小,套利金額足夠大的話,變相獲得的股息足夠填補所有還款,即變相利用利息償還了本金,在投資本金沒有損失之下,達成償還債務的效果。  舉個例子: 貸款額是500萬。 購入的是8厘的股票 樓按的利率假設為封頂的2.85厘(當然,現在肯定沒有這樣高)。

這種方式,實際上是綜合三個資產特點:
- 先利用樓宇按揭相對低息的特點(相比私人貸款),再買入會帶來「經常性收入」的產品,賺取高股息,變相可套利。 
- 償還樓按由於年期較長,供款額不算高,況且有一半本金。
- 如果還款額足夠小,套利金額足夠大的話,變相獲得的股息足夠填補所有還款,即變相利用利息償還了本金,在投資本金沒有損失之下,達成償還債務的效果。

舉個例子:
- 貸款額是500萬。
- 購入的是8厘的股票
- 樓按的利率假設為封頂的2.85厘(當然,現在肯定沒有這樣高)。

計算之後: • 每個月供款20,678元。 • 所需的本金只需3,101,680元。 • 較一次過清還的金額少了1,898,320元,或大概38%。  但當然,在使用這套方法,亦有一些缺點,下回分解。

計算之後:
- 每個月供款20,678元。
- 所需的本金只需3,101,680元。
- 較一次過清還的金額少了1,898,320元,或大概38%。

但當然,在使用這套方法,亦有一些缺點,下回分解。

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