【新股IPO】順豐房託2191招股入場費HK$5,212，呢隻新股抽唔抽好？
- 5 May 2021
順豐控股（深：002352）分拆順豐房託 （新股上市編號：2191），在本週三（5月15日）起正式公開招股，為本港房地產信託基金（REITs）再添新成員。順豐房託每股招股價介乎4.68至5.16元，每手1,000個基金單位，一手入場費為HK$5,212。順豐房託擬全球發售5.2億個基金單位，本港公開發售佔10%，集資最多26.8億元。順豐房託打算將本年度可供分派收入的100%用作派發股息，集團今年預測可分派總額1.12億至1.38億元，預測年化每基金單位分派收益率介乎5.3至5.9厘。不過招股首日孖展反應冷淡，到底抽唔抽好？
投資組合涉三項目 估值61億元
順豐房託投資組合，包括分別位於香港、佛山和蕪湖的三個物流物業；截至2021年3月底，三項物業合計的可出租總面積約為30.76萬平方米，估值接近61億元。在最後實際可行日期，物業的平均出租率約為95.3%。
投資組合當中，香港物業的規模最大，可出租總面積達16.03萬平方；估值為52.86億元，佔集團總估值87%；2020年度，該項物業已出租每平方米的平均月租金為104.9元。在最後實際可行日期，本港物業的出租率約為92%。2020年度，香港物業為集團貢獻近九成的租金收入，反映集團收入倚重該單一物業。
順豐關連租戶收入佔比達8成
順豐房託2020年度的純利2,688萬元，較2019年度賺1.75億元大幅倒退85%，主要由於集團的投資物業公允價值錄得5,384萬元損失，加上融資成本增加所致。不過，期內物業收入淨額2.16億元，按年升4.3%，保持平穩增長。
於2020年12月底，物業合共有33名租戶，截至2018年、2019年及2020年12月31日止三個年度，順豐關連租戶佔總收益的佔比分別約為62.4%、72.1%及78.3%，意味「街客」租戶的租金收入比重約2成。順豐房託大部分租戶來自母企順豐，相信租務收入會比較穩定。順豐房託行政總裁兼執行董事翟迪強表示，表示，上市後將與集團的關連租戶簽訂新的「5+5」租務合約，首5年租金將維持不變。不過，注意的是，或會限制了未來的加租空間，尤其是母公司在虧損狀況。
未來增長 需靠子憑母貴?
翟迪強表示，母企順豐目前在中國有超過20個物流項目已落成和投入服務，惟部分物業因融資、租金收入不穩定等問題，而未有在上市前注入順豐房託。因此，集團將持續檢視母企落成的物業，倘若合適將會注入。而順豐房託未來五年，對上述項目將會有優先購買權。
另外，順豐房託是次招股，引入兩名基石投資者，包括中國東方資產管理和CI Global Asset Management，各自認購2,500萬美元，即合共認購5,000萬美元的等值股份，佔總發行量約15%。
短線難見驚喜 宜作長線部署
連同順豐房託，本港上市的REITs將增加至13間。順豐房託為本港首家專注於物流房產事業的房託，雖然具備穩定的租金收入，但目前的規模和物業增值空間屬「穩定」而非「驚喜」。以收益率而言，本港REITs介乎3.98厘至8.84厘，順豐房託的預測年化收益率介乎5.3至5.9厘，可謂「中規中矩」，仍具一定吸引力。
順豐房託未來的增長動力，需視乎向母公司購入資產，或向第三方併購，以提升租金收入。另外，投資者不宜奢望首日上市出現「倍升」，始終REIT以「穩定」為賣點，入場應抱中長綫持有的心態。
金利豐證券研究部經理黃智慧（trurywong@kingston.com.hk）
筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份
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