【新股IPO】順豐房託2191招股入場費HK$5,212,呢隻新股抽唔抽好?

Trury Wong
  • 5 May 2021

順豐控股(深:002352)分拆順豐房託 (新股上市編號:2191),在本週三(5月15日)起正式公開招股,為本港房地產信託基金(REITs)再添新成員。順豐房託每股招股價介乎4.68至5.16元,每手1,000個基金單位,一手入場費為HK$5,212。順豐房託擬全球發售5.2億個基金單位,本港公開發售佔10%,集資最多26.8億元。順豐房託打算將本年度可供分派收入的100%用作派發股息,集團今年預測可分派總額1.12億至1.38億元,預測年化每基金單位分派收益率介乎5.3至5.9厘。不過招股首日孖展反應冷淡,到底抽唔抽好?

順豐房託投資組合,包括分別位於香港、佛山和蕪湖的三個物流物業;截至

投資組合涉三項目 估值61億元

順豐房託投資組合,包括分別位於香港、佛山和蕪湖的三個物流物業;截至2021年3月底,三項物業合計的可出租總面積約為30.76萬平方米,估值接近61億元。在最後實際可行日期,物業的平均出租率約為95.3%。

投資組合當中,香港物業的規模最大,可出租總面積達16.03萬平方;估值為

投資組合當中,香港物業的規模最大,可出租總面積達16.03萬平方;估值為52.86億元,佔集團總估值87%;2020年度,該項物業已出租每平方米的平均月租金為104.9元。在最後實際可行日期,本港物業的出租率約為92%。2020年度,香港物業為集團貢獻近九成的租金收入,反映集團收入倚重該單一物業。

順豐房託2020年度的純利2,688萬元,較2019年度賺1.75億元大幅倒退85%,主要

順豐關連租戶收入佔比達8成

順豐房託2020年度的純利2,688萬元,較2019年度賺1.75億元大幅倒退85%,主要由於集團的投資物業公允價值錄得5,384萬元損失,加上融資成本增加所致。不過,期內物業收入淨額2.16億元,按年升4.3%,保持平穩增長。 

於2020年12月底,物業合共有33名租戶,截至2018年、2019年及2020年12月31日止三個年度,順豐關連租戶佔總收益的佔比分別約為62.4%、72.1%及78.3%,意味「街客」租戶的租金收入比重約2成。順豐房託大部分租戶來自母企順豐,相信租務收入會比較穩定。順豐房託行政總裁兼執行董事翟迪強表示,表示,上市後將與集團的關連租戶簽訂新的「5+5」租務合約,首5年租金將維持不變。不過,注意的是,或會限制了未來的加租空間,尤其是母公司在虧損狀況。

未來增長 需靠子憑母貴?

未來增長 需靠子憑母貴?

翟迪強表示,母企順豐目前在中國有超過20個物流項目已落成和投入服務,惟部分物業因融資、租金收入不穩定等問題,而未有在上市前注入順豐房託。因此,集團將持續檢視母企落成的物業,倘若合適將會注入。而順豐房託未來五年,對上述項目將會有優先購買權。

另外,順豐房託是次招股,引入兩名基石投資者,包括中國東方資產管理和CI Global Asset Management,各自認購2,500萬美元,即合共認購5,000萬美元的等值股份,佔總發行量約15%。

連同順豐房託,本港上市的REITs將增加至13間。順豐房託為本港首家專注於

短線難見驚喜 宜作長線部署

連同順豐房託,本港上市的REITs將增加至13間。順豐房託為本港首家專注於物流房產事業的房託,雖然具備穩定的租金收入,但目前的規模和物業增值空間屬「穩定」而非「驚喜」。以收益率而言,本港REITs介乎3.98厘至8.84厘,順豐房託的預測年化收益率介乎5.3至5.9厘,可謂「中規中矩」,仍具一定吸引力。

順豐房託未來的增長動力,需視乎向母公司購入資產,或向第三方併購,以

順豐房託未來的增長動力,需視乎向母公司購入資產,或向第三方併購,以提升租金收入。另外,投資者不宜奢望首日上市出現「倍升」,始終REIT以「穩定」為賣點,入場應抱中長綫持有的心態。


金利豐證券研究部經理黃智慧(trurywong@kingston.com.hk)
筆者為證監會持牌人士,並無持有上述股份


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