深圳皇庭廣場30億賤賣｜5年狂蝕44億！港人北上熱點光芒不再？

皇庭廣場總建築面積超過18萬平方米，涵蓋寫字樓、商場、酒店及停車場等多種業態。項目地處深圳福田CBD中心區，毗鄰會展中心及地鐵1號線，與香港一河之隔，是深圳首批大型複合式地標之一。皇庭廣場於2011年開業，其消費客群涵蓋內地高收入專業人士及大量香港訪客。

根據公開資料，截至2024年底，皇庭廣場年租金收入超過2億元人民幣。據仲量聯行及第一太平戴維斯等地產顧問機構資料，福田核心區甲級寫字樓及高端商場物業的估值近年受整體市況及供應影響而調整，整體價格較高峰期下降約30–40%。

皇庭廣場的業主為港股上市公司皇庭國際控股有限公司（股份代號：00056.HK），其持有該物業權益比例達七成以上。根據該公司2024年年報，其資產總值約為55億港元，其中皇庭廣場佔比超過70%。

2021至2024年間，皇庭國際因資產負債比率上升及現金流壓力，持續出現債務展期與利息拖欠問題。2024年第四季，公司公告稱部分貸款未能按時償還，遭到債權人提出資產保全申請。根據深圳中院公告，皇庭廣場法拍為債務清償程序之一，拍賣底價為30.53億元人民幣，遠低於市場此前對該物業的60–70億元估值。

皇庭國際股價亦反映財務困境。自2020年高位回落後，該股在2024年底跌至每股0.1港元以下，市值不足6億港元，年內跌幅超過70%。

儘管母公司出現債務問題，皇庭廣場在2025年上半年仍持續營運。據媒體實地觀察，商場內主力品牌包括點點心、何洪記、麵屋武藏、范記金之園等仍正常營業。部分餐廳於周末出現長時間輪候，香港訪客比例明顯。

然而，亦有部分國際品牌已撤出。根據物業租戶名單變化，LV及其他一線品牌已於2022–2023年間終止租約。據業界人士指出，商場租金結構存在差異化，一線品牌區與餐飲主力區租金標準存在20–30%差距，部分租戶反映續約時存在條件不明朗問題。

根據阿里拍賣公告，皇庭廣場法拍將於2025年9月初進行，類型為不良資產處置，資產權屬清晰，現時物業營運未受法院接管干預。法拍資產包括地上建築所有權與土地使用權，不包括租戶經營權益與管理公司團隊承諾。

目前尚未有公開確認的投標者，但市場消息指，部分華南地產基金、REITs平台及本地港資企業正關注此案。部分買家表達關注包括：租戶續約風險、法院拍賣條款、與皇庭國際原管理層是否需重構合作關係等。

皇庭廣場的拍賣亦對港股地產資產估值產生影響。過去，類似擁有「地段佳、租戶穩、資產重」特徵的內地商業物業，為港股地產公司提供資產支持估值。然而，近年市場逐漸轉向審慎，尤其是高槓桿結構之公司。皇庭國際為其中之一，其資產集中度高、現金流依賴單一項目，成為高風險信號。

類似案例包括中國恒大、華夏幸福等於2021年後出現的地產債務重組案例，反映整體投資者對地產資產包中「核心資產」的信心亦需結合財務穩健性與管理透明度。

若拍賣成功完成，皇庭廣場未來可能面臨數種出路：第一，由財務投資人接手並短期持有後轉售予REITs平台；第二，由具商場營運經驗者接手並全面翻新升級；第三，若拍賣流拍，則進一步進入打折處理或政府介入收購可能性。

亦有業內分析指出，未來商場資產的價值或不再單由租金回報決定，更需結合「城市生活場景」及「跨境消費鏈接」的長線整合潛力。福田區作為港人北上消費的主要地段之一，仍具戰略價值，但買家需審慎評估重建期內的流動性壓力與品牌信任管理風險。

未來誰接手、如何重啟，將成為衡量中國商業地產資產管理能力與再配置效率的重要試金石。

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