【英國投資物業買樓必讀】13個令樓價下挫的危機位,想避免物業價值下降必懂!

Jack Forest
  • 9 Jun 2022

上一篇文章《【英國投資物業買樓必讀】11個令樓價飆升的小細節》講了令英國物業提升價值的因素,今次來講講一些會影響樓價的問題,有些可以是在你購入物業後出現的,如果因此而令物業大打折扣,就說得上是投資失誤了。

1. 物業曾經有黑歷史

1. 物業曾經有黑歷史

情況有點似香港,如果間屋死過人,甚至是自殺,令物業變成凶宅,自然就會影響到其市場價格。然而英國的屋子動輒都有悠長歷史,如果純粹是老人家自然死亡的都不會被視為壞歷史。但諸如例如鬧鬼、發生過謀殺案或其他嚴重罪行,這些資料在買賣時都需作出交代,因為這些都會直接影響到樓價。研究發現,由於這種種的原因,物業估價可能會比該地區的平均價格低近100,000 英鎊。

此外即使是一些你覺得無關重要的事情,例如上手業主是因為離婚而變賣物業,都會讓本地人有一定抗拒而不願購買。

2. 大迷信

2. 大迷信

你以為英國人不迷信的話就大錯特錯了。英國人迷信起上來,我們有時都會自嘆不如。最普遍的例子,是英國很多人都會避免13這個不吉利的數字,因此物業轉手時,不少購買者一聽到門牌是這個號碼的話便「睇都唔使睇」。根據英格蘭一項研究,試圖出售門牌編號為13的業主經常被迫接受比平時低得多的報價。平均而言,他們在出售房屋時預計有4.1%的減幅。

3. 不受歡迎的綠色

3. 不受歡迎的綠色

上一篇講到屋子如果種有紫藤(Wisteria)可以令樓價升值,但類似的Ivy(常春藤)則不是人人喜好。此外如果屋子範圍裡有Giant hogweed(大豚草),因為其毒性高有害於人體及難以移除,所以都是非常不受歡迎的植物。

不過講到最具破壞力的,一定是Japanese Knotweed日本虎杖。全國樓價中,因為日本虎杖而導致的樓價跌幅總額達到200億英鎊﹗因為其堅固而且結實的根部可以深達地下20米,並破壞水管、地基及各種設備。其存在可以使樓價大幅下跌10%,給業主造成平均22,670英鎊的損失。如果你家出現這植物,千萬要立即找專業的人來根除。

4. 麥當勞和Primark

4. 麥當勞和Primark

當上一篇講到有某些餐廳在就近可以令你的物業升價,但如果這餐廳的名字叫做麥當勞的話,那就不是一件好事了。最近的一項調查發現,住在附近的人可能會因此損失24%的應有樓價。此外,「平民」服飾家品店Primark也有類似效果,其23%的價值下降數字同樣都是非常令人不高興的。

5.高犯罪率的地區

5. 高犯罪率的地區

香港人好多都會在買樓時留意犯罪率,而英國本土人其實一樣關心。之前曾有調查,在2,000名受訪英國人中,近一半說他們會研究社區的犯罪統計數據,而47% 的人表示他們不會在犯罪率高的地區購買物業。

6. 騎呢鄰居

6. 騎呢鄰居

差勁的鄰居給你的影響可以是直接和間接的,首先他們可能會做出一些直接的麻煩,例如發出嘈音、影響周圍環境的行為去直接導致樓價下跌。此外由於對鄰居難以容忍,也會造成業主在賣樓時傾向作出大幅度讓步。在英國,住在討厭的鄰居附近可以使平均樓價減少高達31,000英鎊,諗起都煩。

7. 靠近電力線或電話塔

7. 靠近電力線或電話塔

由於擔心對身體健康造成影響,許多人都會避免住在輸電線或電話訊號發射塔附近,這在樓價中可以輕易反映出來。此外,別以為那些看起來很漂亮的發電風車會受到歡迎,有專家認為,在1.2英里範圍內有這些設備的物業,價格將降低約 13%。如果範圍去到2.5英里內,則將降低3%。

8. 空氣和噪音污染

8. 空氣和噪音污染

有孩子的英國買家通常極之關心物業的空氣和噪音污染問題。如果物業靠近高速公路或繁忙的鐵路線,其價格就必然會受到影響。

9. 高流量交通網絡

9. 高流量交通網絡

雖說交通方便度是有助樓價,但如果物業所在位置是於交通繁忙的道路附近,那物業也會有一定的貶值問題。此外因為安全問題,一些寵物組織也不會接受這些位處大馬路旁的業主領養小動物。

10. 水浸區

10. 物業位於水浸區

除了自己本身對於水浸可能造成的問題產生直接的恐懼外,在高風險水浸區購買物業也得面對特別昂貴的保險。一旦水浸發生,很容易造成高達20,000英鎊的財物損失,因此不少買家都會盡量避免這些地區。

11. 物業有僭建問題

11. 物業有僭建問題

英國雖然地方比較大,但仍有不少屋主喜歡為物業做加建。經市議會批准的合規格加建往往都能令物業增值,但如果改建是沒有經過批准的話,那麼其帶來的任何持續的法律問題都將成為新業主的責任,相信沒有人會喜歡在搬進新屋時承擔這些責任吧?

12. 特殊裝飾

12. 物業有特殊裝飾

有些人會喜歡將屋子裝修出各種非常獨特的風格,但每個人的口味不一,要每個買家都喜歡你的品味那是不設實際的。對於一些太過個人化的裝修,又或者是過火的裝飾,都難以對買家帶來吸引力,他們隨時會因為預算要移除這些多餘的裝飾而要求你降價。

13. 物業維護不善

13. 物業維護不善

嚴重的地基或牆身裂縫、潮濕發霉的天花牆角等當然說明了背後代表的維修需要,此外也別以為一些非結構性的陳設不會影響賣價。

據從事地產多年的專家講述,睇樓的人只需10秒鐘就可以決定他們是否喜歡你的物業。如果你家裡骯髒、凌亂,或者有難聞的氣味,即使明知這些都可以很容易地被整理,但睇樓的人都會因而卻步。

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