【買樓撻訂】3個原因買樓不成撻訂離場!置業時避免撻訂5個方法-撻訂後果不只損失訂金那麼簡單

Esquire HK - Park Chan
  • 31 Aug 2021

近來樓市大熱,一二手樓以至居屋市場都交投暢旺,但同時間撻訂個案也上升,連「新盤票王」大圍站 柏傲莊III 都接連出現3單撻訂個案,損失39萬至59萬訂金,絕對不是小數目!新手買家打算入市 買樓 前,好應該先明白有甚麼可能性會導致撻訂,最終要取消交易,更要掌握避免撻訂的5個方法,讓你更有把握成功上車! 

一般人買樓前,都會以各種按揭計算機去估計自己的首期資金,例如買入

撻訂原因1)未能承擔首期資金

一般人買樓前,都會以各種按揭計算機去估計自己的首期資金,例如買入580萬的樓,想承造九成按按,一般80萬左右的首期預算都已經可以,但不少人覺得自己剛好有這筆資金就落訂,殊不知申請按揭時,才發現尋找銀行承造按揭時遇上問題,最差的情況是銀行拒批,又或者未能做到心目中的按揭成數,結果需要更多的首期」,一下子多了幾十萬至過百萬的預算,在難以支付額外首期的情況下,不少人都只能最終撻訂收場。但為甚麼會出現這情況呢?

銀行不能承造更高的按揭成數,出自買家身上的問題,通常都是不能通過壓力測試的問題,以及信貸評級的問題。

收入計算出錯

收入計算出錯

不少人都誤會銀行壓力測試的方法,例如是批核高成數如九成按揭之時,錶行及HKMC只會計算入息之中的固定入息,非固定的佣金很大機會不會計算在內,因而令你可計算的「入息」大減,加上你可能正在供車或擁有其他借貸之類的話,銀行都會將你的還款能力降低,因而最終未能過到壓力測試。

另一方面,銀行在批核按揭時也會查核申請人及擔保人的信貸評級,如果

信貸評級出現問題

另一方面,銀行在批核按揭時也會查核申請人及擔保人的信貸評級,如果你有不少拖欠的借貸、還款紀錄不佳之時,信貸評級就會出現問題,就很有可能影響批核按揭的結果,有機會未能批出較高的按揭,最後你可能要抬錢上會,大失預算。

撻訂原因2) 建築期付款的不確定因素

撻訂原因2) 建築期付款的不確定因素

如今不少新盤都有「建築期付款」的付款方法,買家用「建築期付款」的話,才可以使用「林鄭plan」做高成數按揭,你需要先付出細額首期,再於物業落成時才申請按揭,但由於建期隨時長達一年甚至20個月,時間太長,買家收入情況可能改變,甚或樓市突然逆轉之類的變數,如此銀行將可能估價不足,未能批出足夠的按揭,當買家未能負擔更多的首期差額,就避不開撻訂的路。

撻訂原因3) 樓市突然逆轉

撻訂原因3) 樓市突然逆轉

疫情之下,樓價雖然只微跌半年,然後在今年已經大升特升,但未來在不同政治情況或政策改變之下,樓市是否有不明朗的因素,仍是未知之數,而如果在落訂後,樓市突然出現逆轉的話,銀行當然會可能出現估價不足的情況,買家未必可現付出足夠的首期,如此也只能撻訂。

如果買方決定終止交易撻訂的話,不只會被「殺訂」,訂金會被沒收,更會需要

撻訂不只殺訂

如果買方決定終止交易撻訂的話,不只會被「殺訂」,訂金會被沒收,更會需要支付雙方地產代理的佣金,合共就是樓價的2%,而且如果業主重售時比撻訂時的賣價更低,業主有權追收單位差價,所以撻訂後果絕對麻煩且浪費金錢。

計算壓力測試網上有很多道聽途說,有人會上討論區問人,不過最直接,都

避免撻訂注意:計算入息是否過到壓力測試

計算壓力測試網上有很多道聽途說,有人會上討論區問人,不過最直接,都是向銀行或按揭轉介了解一下自己收入,可承受甚麼樓價範圍的壓力測試,如此搵樓睇樓會比較有目標,然後才可以避免落訂後才知道自己計錯數!

現時信貸評級分為A至J,A級顯示申請人信貸紀錄良好,J級代表信貸評

避免撻訂注意:先了解自己的信貸評級報告

現時信貸評級分為A至J,A級顯示申請人信貸紀錄良好,J級代表信貸評級最差。嚴重不達標的話,銀行更有權不接受申請,早於申請按之前就提早查閱信貸報告,正式買樓申請按揭時就更有把握。

避免撻訂注意:勿被銷售會氣氛影響

避免撻訂注意:勿被銷售會氣氛影響

如今新盤開售時人龍不絕,往往出現超額幾十倍的入票情況,銷售現場氣氛極之高漲,大在大家情緒都極之不穩的情況下,在搶不搶到心儀單位之時,買家是否真的能應付預算?買家很容易被氣氛影響,先落訂才算,未必真正計清楚自己是否能承擔樓價。建議大家應事算尋求專業意見,了解自己的供款能力及預計壓力測試,估算比較鬆動的可買入樓價,萬一超出預算就不輕易冒險,以免被氣氛影響錯誤入市。

記住縱使地產代理都是身經百戰,比較熟悉物業買賣的事情,但是如果講

避免撻訂注意:代理意見應作參考意見

記住縱使地產代理都是身經百戰,比較熟悉物業買賣的事情,但是如果講到銀行批核按揭情況,就算地產代理很有信心會批足按揭估足價也好,但都應只作為參考意見,始終銀行及HKMC有既定的要求,而且會因應不同情況及時候作出改變,在買樓落訂前,不妨先尋求按揭轉介的意見,或者尋求銀行對物業的估價或者了解更多自己的壓力測試情況,此後才作決定會比較保險,否則最後撻訂收場,代理也是愛莫能助。

避免撻訂注意:準備比預定首期更多的現金流

避免撻訂注意:準備比預定首期更多的現金流

始終批核按揭的情況,由銀行及HKMC說了算,如果萬一遇上估價不足或者所批按揭不足,而要付出額外的首期的話,也是必須預期可能發生的情況,最好當然是預備至少多一成的現金會較為穩妥,又或者事先向家人尋求預備協助,如情況危急可以相借足夠的首期,當然,預備足夠現金流,才可以應付之後的裝修,而至工作環境有變的可能性,你最好有足夠半年或以上支撐生活及供樓的資金,才好作考慮。

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