【買樓撻訂】3個原因買樓不成撻訂離場！置業時避免撻訂5個方法－撻訂後果不只損失訂金那麼簡單

一般人買樓前，都會以各種按揭計算機去估計自己的首期資金，例如買入580萬的樓，想承造九成按按，一般80萬左右的首期預算都已經可以，但不少人覺得自己剛好有這筆資金就落訂，殊不知申請按揭時，才發現尋找銀行承造按揭時遇上問題，最差的情況是銀行拒批，又或者未能做到心目中的按揭成數，結果需要更多的首期」，一下子多了幾十萬至過百萬的預算，在難以支付額外首期的情況下，不少人都只能最終撻訂收場。但為甚麼會出現這情況呢？

銀行不能承造更高的按揭成數，出自買家身上的問題，通常都是不能通過壓力測試的問題，以及信貸評級的問題。

不少人都誤會銀行壓力測試的方法，例如是批核高成數如九成按揭之時，錶行及HKMC只會計算入息之中的固定入息，非固定的佣金很大機會不會計算在內，因而令你可計算的「入息」大減，加上你可能正在供車或擁有其他借貸之類的話，銀行都會將你的還款能力降低，因而最終未能過到壓力測試。

另一方面，銀行在批核按揭時也會查核申請人及擔保人的信貸評級，如果你有不少拖欠的借貸、還款紀錄不佳之時，信貸評級就會出現問題，就很有可能影響批核按揭的結果，有機會未能批出較高的按揭，最後你可能要抬錢上會，大失預算。

如今不少新盤都有「建築期付款」的付款方法，買家用「建築期付款」的話，才可以使用「林鄭plan」做高成數按揭，你需要先付出細額首期，再於物業落成時才申請按揭，但由於建期隨時長達一年甚至20個月，時間太長，買家收入情況可能改變，甚或樓市突然逆轉之類的變數，如此銀行將可能估價不足，未能批出足夠的按揭，當買家未能負擔更多的首期差額，就避不開撻訂的路。

疫情之下，樓價雖然只微跌半年，然後在今年已經大升特升，但未來在不同政治情況或政策改變之下，樓市是否有不明朗的因素，仍是未知之數，而如果在落訂後，樓市突然出現逆轉的話，銀行當然會可能出現估價不足的情況，買家未必可現付出足夠的首期，如此也只能撻訂。

如果買方決定終止交易撻訂的話，不只會被「殺訂」，訂金會被沒收，更會需要支付雙方地產代理的佣金，合共就是樓價的2%，而且如果業主重售時比撻訂時的賣價更低，業主有權追收單位差價，所以撻訂後果絕對麻煩且浪費金錢。

計算壓力測試網上有很多道聽途說，有人會上討論區問人，不過最直接，都是向銀行或按揭轉介了解一下自己收入，可承受甚麼樓價範圍的壓力測試，如此搵樓睇樓會比較有目標，然後才可以避免落訂後才知道自己計錯數！

現時信貸評級分為A至J，Ａ級顯示申請人信貸紀錄良好，J級代表信貸評級最差。嚴重不達標的話，銀行更有權不接受申請，早於申請按之前就提早查閱信貸報告，正式買樓申請按揭時就更有把握。

如今新盤開售時人龍不絕，往往出現超額幾十倍的入票情況，銷售現場氣氛極之高漲，大在大家情緒都極之不穩的情況下，在搶不搶到心儀單位之時，買家是否真的能應付預算？買家很容易被氣氛影響，先落訂才算，未必真正計清楚自己是否能承擔樓價。建議大家應事算尋求專業意見，了解自己的供款能力及預計壓力測試，估算比較鬆動的可買入樓價，萬一超出預算就不輕易冒險，以免被氣氛影響錯誤入市。

記住縱使地產代理都是身經百戰，比較熟悉物業買賣的事情，但是如果講到銀行批核按揭情況，就算地產代理很有信心會批足按揭估足價也好，但都應只作為參考意見，始終銀行及HKMC有既定的要求，而且會因應不同情況及時候作出改變，在買樓落訂前，不妨先尋求按揭轉介的意見，或者尋求銀行對物業的估價或者了解更多自己的壓力測試情況，此後才作決定會比較保險，否則最後撻訂收場，代理也是愛莫能助。

始終批核按揭的情況，由銀行及HKMC說了算，如果萬一遇上估價不足或者所批按揭不足，而要付出額外的首期的話，也是必須預期可能發生的情況，最好當然是預備至少多一成的現金會較為穩妥，又或者事先向家人尋求預備協助，如情況危急可以相借足夠的首期，當然，預備足夠現金流，才可以應付之後的裝修，而至工作環境有變的可能性，你最好有足夠半年或以上支撐生活及供樓的資金，才好作考慮。