2020股市點投資好？投資房地產信託基金（REITs ）前5件必知事情！
- 2 Mar 2020
大市波動，投資策略應如何？「坐喺度收息」，相信是不少人夢寐以求。「收息」雖然相對被動，但較具防守性。投資者除了可收取分派的利息回報，同時在資產價格受壓時，利息收入可以作為幫補。
港股市場有多種類型的收息股，例如公用股、銀行股，而房地產信託基金（REITs）尤如「收租股」，由於其租金收入穩定，息率相對較高，因此不乏捧場客，而在投資而出，有五大事項你必須先理解！
1. REITs是甚麼？
REITs為「房地產信託基金」（Real Estate Investment Trust），主要透過把房地產證券化，令一般投資者就算未能真正「上車」，亦可以透過投資REITs間接收租，以較低門檻參與房地產市場。
2005年，香港證券及期貨事務監察委員會發佈《房地產投資信託基金守則（Code on RealEstate Investment Trusts）》；同年，領匯房地產投資信託基金（823，已改名為領展）第一隻REITs在港交所上市。目前本港上市的REITs有12隻，當中市值最大為領展，亦為目前唯一晉身藍籌股的REITs。
2. 派息比率與股息率
REITs的主要收入來自租金，收益較為穩定。按《房地產基金守則》規限，信託基金須於每個財政期間向基金單位持有人，派付不少於可供分派收入總額的90%。因此，派息比率（Dividend Payout Ratio）遠高於一般上市公司。
執筆時，本港上市的REITs，股息率（Dividend Yield，每股年度股息÷每股股價）介乎3.9厘至8.5厘。試問目前本港銀行存款年利率有多少？就算定期存款亦未必能及。不過，值得注意，股價升跌，股息率亦隨之改變。因此，不要單憑股息回報率高，而貿貿然買入股票。若股價愈跌愈低，投資者有機會「賺息蝕價」，得不償失。
3. 投資物業組合分幾種？
REITs持有的物業範圍十分廣泛，包涵商場、寫字樓、停車場和酒店等。公司可以透過資產增值措施（AEI，Asset Enhancement Initiatives），包括改善商場的外觀和硬件設施，例如增加育嬰室，提供無障礙通道等，藉以提升項目估值。往後當要加租時，更有「牙力」議價，增加收租回報。
REITs的盈利表現，關乎到物業的地點、質素、樓齡、出租率和營運成本等因素所影響。以領展和置富產業信託（778）為例，主要持有商場，鄰近屋邨或屋苑，貼近區民生活，受大環境的負面影響較細。至於持有酒店資產，則較受經濟周期影響，旅客多寡將影響業績表現，令分派收入較為波動。
4. 其他注意事項
房託持有的物業可以位處不同地區。若在香港以外，要留意當地的租務市場走勢，以及滙率風險可能對業績帶來潛在的正或負面影響。
另外，匯賢產業信託（87001）以人民幣計價，分派股息亦為人民幣。
5. 重要日子你要知
投資者要在「除淨日」（Ex-Dividend Date）之前一日買入股票，並一直持有至收市，確定成為公司股東，才合資格獲派股息。
除淨後，股息並非即時到手。「派送日」，投資者才真正收到股息，而除淨日與派送日相距，並無硬性規定，實際情況可參考業績公告。
金利豐證券研究部經理黃智慧（trurywong@kingston.com.hk）
筆者為證監會持牌人士
(筆者為證監會持牌人士 本人並無持有上述股份)
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