【龔成專欄】香港樓市點睇？東涌樓盤值得入市嗎？
- 30 Mar 2023
香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會平穩。
首先要睇經濟基本面，如果經濟持續差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。
另外是加息因素，加息對樓市會不利，因此有可能有下跌壓力，但由於香港買樓需求仍大，相信不會大跌。
在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。
當然，政府及中央現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，有可能少少向上（要睇日後的供應），但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩及有少少向上。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。
很多人現時置業原因，都是為了自住，所以分析時應集中用家角度，而非投資角度。其實最重要是睇個物業，長線能否滿足大家的生活需要。
至於東涌，是其中一個政府土地供應的集中地，現時已有一定的人口，而政府打算大力發展東涌，長線人口會不斷增加。
雖然東涌新發展區都有商業職位提供，不過，人口增長的幅度太大，整個區的密度增加，加上交通壓力增加，都是不利因素。
另外，作為主要公共交通工具的東涌線，長遠的壓力更大，東涌市中心往返市區，未來中途的站數或會增加，所需時間會較多。
基於上述種種因素，東涌區的物業價值，會比其他區份較弱。
