【移民英國必睇】移民英國揀地區第三回！大倫敦分區評核全報告M-Z

Merton最大的特色，相信是這裡的亞洲人口數量相當驚人，約佔該地區人口的 17.9%，而黑人也佔達10.6%人口。由於這裡是亞馬遜等大公司的倉庫所在地，因此其工業區範圍也相當大。Merton最著名的地方相信就是是溫布頓球場(Wimbledon)。多達56網球練習及比賽場相信能吸引到每一位網球迷。此外著名的皇家溫布頓高爾夫俱樂部都在這附近，其空氣品質亦相當理想。Merton現時的平均樓價已經升至58萬英鎊，但考慮到其所在位置，這算是可以理解的。

【地區評級】

• 環境清潔 - 7/10
• 空氣質素 - 8/10
• 生活品質 - 7/10
• 總計 - 22/30

平均樓價：£577k
2房單位租金：£1.5k
過去5年樓價升幅：14%
Outstanding小學數目：9
Outstanding中學數目：5

Newham是倫敦少數幾個亞裔人口超過白人和黑人總和的地區之一，約佔總人口的 46%。這地區也因其在2012年倫敦奧運會期間成為六個主辦市鎮之一而聞名。這邊的體育場現時已被改建為英超球隊韋斯咸(Westham)的主場館。在泰晤士河附近的南部是倫敦城市機場(London City Airport)，作為歐洲排名第91位最繁忙的機場，如果選擇作為居所的話就要留意一下。

區內一個相當受香港人歡迎的地區Stratford，可以找到全歐洲最大的商場Westfield，多達250間商店及70間餐廳非常誇張。附近亦有中超及多間中式餐廳，是這大區最值得注意的部分。

【地區評級】

• 環境清潔 - 7/10
• 空氣質素 - 7/10
• 生活品質 - 8/10
• 總計 - 22/30

平均樓價：£384k
2房單位租金：£1.63
過去5年樓價升幅：7%
Outstanding小學數目：21
Outstanding中學數目：8

曾有調查向倫敦各地居民做過訪問，對於他們所居住地區的滿意度，Redbridge的居民評分是高於任何一個其他地區的。

為甚麼住在Redbridge會令人如此滿意？首先就地理條件方面看，位處倫敦東北區的Redbridge擁有完善的交通配套，進入市中心只需要十多分鐘公共交通車程。此外非常出色的校網，與及多姿多彩的商業購物選擇也是令到本地人非常喜歡的。再加上地區的綠化做得相對完善，35個綠色空間中，有六個是得獎項目，所以喜歡休閒環境的人也同時照顧得到。

【地區評級】

• 環境清潔 - 7/10
• 空氣質素 - 8/10
• 生活品質 - 8/10
• 總計 - 23/30

平均樓價：£482k
2房單位租金：£1.35k
過去5年樓價升幅：20%
Outstanding小學數目：16
Outstanding中學數目：10

很多香港超級喜歡Kingston，因為喜歡Kingston鄰近兩大倫敦的自然公園Richmond及Bushy Park除了大之外還有鹿可以看，非常休閒。殊不知這兩個公園所屬的，其實正是Kingston旁邊的Richmond upon Thames。名字聽起來也有點像，大家都是在泰晤士河畔，同樣也是位處倫敦西南邊，而Richmond更是全倫敦開心指數最高的地區。

人均收入高、環境乾淨，在這裡你會發現身邊的鄰居全部都衣著談吐得體，算得上是個非常Decent的地區。但相對地這區域在綠化方面雖說出色，但也同時沒有太多特色的歷史建築物，市鎮景觀普通一點。另外因為鄰近希斯路機場帶來的噪音亦不是每個人都可以接受得了。綜合以上條件，Richmond仍然以78萬鎊的平均樓價成為全倫敦的第七位，值不值得就由你自己判斷了。

【地區評級】

• 環境清潔 - 9/10
• 空氣質素 - 6/10
• 生活品質 - 6/10
• 總計 - 21/30

平均樓價：£776k
2房單位租金：£1.75k
過去5年樓價升幅：21%
Outstanding小學數目：23
Outstanding中學數目：4

Southwark可分為北部的Bankside地區和Dulwich及Peckham的北方近郊位置。它當中包括有2個主要景點，都是位於City of London對面，分別為塔橋Tower Bridge和碎片大廈The Shard。其中在Bankside的大部分地區都以商務為基礎，其中包括連接英國南部和Kent肯特郡大部分地區的London Bridge車站。Bankside也是市政廳的所在地，作為Westminster之外的另一個行政中心。

與倫敦大部分近郊地區一樣，Peckham的學校大多提供初等教育，中學數目比較少一點。Bankside也有不少住宅，平均樓價為75萬英鎊。想要更易負擔的選擇是可以是Peckham的50萬英鎊。至於Dulwich的平均樓價驚人地超過100萬英鎊，甚至要比Westminster還高。但是住在Peckham也要考慮到其犯罪率足足是Dulwich和Bankside的5-6倍。

【地區評級】：

• 環境清潔 – 7/10
• 空氣質素 – 5/10
• 生活品質 – 6/10
• 總計 – 18/30

平均樓價：£521k
2房單位租金：£2.1k
過去5年樓價升幅：0%
Outstanding小學數目：19
Outstanding中學數目：10

因為擁有非常好的校網，這裡已經成為最多香港人定居的其中一個地區。這地區除了本地白人外，還聚居了大量印度人和其他亞洲少數民族。然而，這地區另一個吸引之處，是其保留了很多中世紀和維多利亞時代的文化建築，Church of Saint Mary、Honeywood House及The Carew Manor都吸引著非常多本地遊客。此外，Sutton也擁有3個高爾夫球場，如果你是高球發燒友也許都值得去探訪一下。

環境方面，一個比較多人會避免的，應該是其位於東面的水質處理設施，如果你選擇住在附近，可能會帶來無可避免的惡臭。

【地區評級】

• 環境清潔 - 6/10
• 空氣質素 - 8/10
• 生活品質 - 7/10
• 總計 - 21/30

平均樓價：£418k
2房單位租金：£1.3k
過去5年樓價升幅：11%
Outstanding小學數目：10
Outstanding中學數目：6

這區比較特別，因為其包括的Whitechapel和金絲雀碼頭Canary Wharf可謂完全兩個世界。後者作為一個新開發的地區，有著完全獨立的面貌。與倫敦其他地區相比，金絲雀碼頭本質上已經是個獨立的城鎮。該地區擁有最高密度的摩天大樓，其中包括匯豐銀行和花旗銀行等大型銀行總部，而那些居住在這些大樓附近的人也因其完善的整體複雜結構而變得輕鬆便利。商店餐廳、上班娛樂等設備應有盡有，大多數住在金絲雀碼頭的人不需要去倫敦市中心，已經能夠在區內自給自足。要特別指出的是，金絲雀碼頭是倫敦最安全和污染最少的地方之一，平均空氣質素指數為 26。

另一方面，屬於同一區別的Whitechapel卻被稱為倫敦最暴力的地方之一，涉及兇殺和持械入室盜竊的罪案相當之多。雖然大多數這些案件都發生在遠離泰晤士河的內圍地區，但始終叫人難有好感。唯一的優勢，就可能只在於其地理位置上，是處於西邊的City of London及東邊金絲雀碼頭兩大商業地區之間，變相享有其中的金融地段優勢。

樓價方面，這地區的平均價為42萬英鎊，值得留意。

【地區評級】(Whitechapel)

• 環境清潔 - 4/10
• 空氣質素 - 7/10
• 生活品質 - 2/10
• 總計 - 13/30

【地區評級】(金絲雀碼頭)

• 環境清潔 - 9/10
• 空氣質素 - 8/10
• 生活品質 - 9/10
• 總計 - 26/30

平均樓價：£418k
2房單位租金：£2k
過去5年樓價升幅：-10%
Outstanding小學數目：20
Outstanding中學數目：7

被媒體譽為倫敦其中一個最好住的地區，Waltham Forest

的主區Walthamstow有著相對安全的治安。曾經是女皇狩獵場的這地區現時反為剩下不多的綠化空間，裡頭的建議非常考究，漂亮的街道也吸引著周邊的遊人到訪。這地區一個值得留意的是擁有包括巴基斯坦、波蘭及牙買家在內的幾個不同民族的聚居地，因此為地區帶來濃厚的國際色彩。

因為樓價較易接受之餘，地區中心的商業發展亦算發達，所以能夠吸引到不少年輕的專業人士前來居住。

事實上Waltham仍然是倫敦最貧困的地區之一，兒童貧困比例達到35%，不過區政府正在大力改進，而情況自2010年以來已有顯著改善。此外市議會亦將繼續在該區進行投資，並加重支援低收入地區、開發新的住宅等服務。

【地區評級】

• 環境清潔 - 5/10
• 空氣質素 - 7/10
• 生活品質 - 5/10
• 總計 - 17/30

平均樓價：£508k
2房單位租金：£1.4k
過去5年樓價升幅：21%
Outstanding小學數目：13
Outstanding中學數目：2

Wandsworth主要集中在靠近市中心、Chelsea及Kensington河對岸的住宅。雖然區內沒有甚麼特別的旅遊景點，但其當地公園Battersea Park卻也是倫敦市中心第四大公園。最近為了解決倫敦市中心附近缺乏空間的問題，原Battersea發電廠正經歷大規模建設，並將成為倫敦最大的現代主義建築項目之一。這項目將包括有住宅與及工作和娛樂設施，完成時必定成為市內焦點。

然而，由於正在進行多項建設工程，Wandsworth 的空氣質素指數通常為 57，截至2020年的數據顯示潔淨度並不理想。不過等到發電站改建項目完成後相信空氣質素和環境可能得到顯著改善。Battersea平均樓價為95萬英鎊，而整個地區的平均樓價則為63萬英鎊。然而最令人驚訝的是，Battersea的犯罪率竟比 Wandsworth整體地區高出47%，值得留意。

【地區評級】

• 環境清潔 - 6/10
• 空氣質素 - 4/10
• 生活品質 - 7/10
• 總計 - 17/30

平均樓價：£634k
2房單位租金：£1.95k
過去5年樓價升幅：3%
Outstanding小學數目：21
Outstanding中學數目：3

Westminster的地位是介乎於市(City)和區(Borough)的身份，佔據了中央倫敦Zone 1大概3分1的面積之外，西北面亦包含有West Kilburn、St. John’s Wood等地段。旅遊景點方面，擁有白金漢宮Buckingham Palace、國家美術館、Westminster教堂、海德公園(Hyde Park)和大笨鐘(Big Ben)等，每年的遊客數量與City of London相似。區內的唐人街也成為了亞洲美食和生活的中心，每年吸引超過 1700 萬遊客。這行政區也是英國的行政中心。包含的Paddington、Victoria和Charing Cross三大車站也是來往英格蘭東南部、南部和西部的樞紐。由於其中心位置，Westminster的樓價平均約為100萬英鎊，是全英國最昂貴的居住地之一。

【地區評級】

• 環境清潔 – 7/10
• 空氣質素 – 4/10
• 生活品質 – 7/10
• 總分 – 19/30

平均樓價：£1004k
2房單位租金：£3.04k
過去5年樓價升幅：4%
Outstanding小學數目：10
Outstanding中學數目：8

（以上評論為作者個人意見，並不代表本網站立場。投資者須注意投資涉及風險，價格可升可跌甚至變成毫無價值。投資者在作出任何投資決定前，應詳細閱讀有關之風險披露聲明及相關文件。）