新世界澄清風波：鄭志剛新公司劃清界線 鄭家純慨嘆變局求生？

真正的看點在資產負債表的修補速度。期末總債務由逾 1,500 億回落至約 1,461 億港元，淨債務降至 1,201 億；年內完成 882 億港元銀行再融資，將一年內到期的短債壓至 66 億，為流動性「拆彈」。集團另獲 39.5 億港元承諾性貸款，等同金融體系對資產質素與自救決心的投票。配合資本支出同比降 15%、營運成本降 16%，營運現金流由負轉正，說明「緊縮與減債」並非口號，而是開始落地的管理工程。

銷售端並未失速。2025 財年，港內地合約銷售約 260 億港元，內地部分以大灣區為核心，南部佔比達 52%，對沖弱二三線城市風險；香港在撤辣後的激烈競爭中仍錄 110 億港元銷售。投資物業續當「穩定器」：K11 MUSEA、K11 Art Mall 及內地 K11 項目租務與人流改善，部分核心商場客流創新高，顯示「藝術＋零售＋體驗」的場景力在逆市仍具黏性與溢價。

市場最關注的治理爭議，新世界已正面澄清：上市公司名下的 K11 項目（包括 K11 MUSEA 等）與「K11 By AC」無關，後者屬行政總裁鄭志剛個人範疇。

此舉在劃清資產邊界、回應關聯疑慮之餘，也讓外界更聚焦於兩條主線：去槓桿是否持續、核心資產是否穩住現金流。

對前景，管理層在「韌性」與「定力」間定調：減債見段階成果，2026 財年銷售目標上調至 270 億港元，寄望在氣氛回暖下加速回籠資金。樂觀者認為，最艱難的流動性時刻或已過去，集中減值帶來「一次性出清」效果，疊加 K11 收租盤的抗壓力，一旦利率拐點出現，估值修復有望展開。

審慎者則提醒，絕對債務仍大，若減債續靠賣資產，在買方市場恐需更大折讓；物業發展毛利率在可見期內受壓，盈利能力恢復將是漫長工程。

把這份成績單視作一份從「ICU」轉入「康復期」的病歷或更貼切：以 163 億虧損和停派息換來債務結構優化與現金流改善，危機邊緣暫離，元氣尚虧。接下來，市場會用放大鏡檢視三件事：270 億銷售目標能否兌現、非核心資產處置的速度與價格、在控制成本同時如何鞏固 K11 等現金牛的競爭力。

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